Droit des locataires et propriétaires : les dernières évolutions à connaître


Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution, avec pour objectif de trouver un équilibre entre les droits et obligations de chacun. Cet article dresse un état des lieux des dernières évolutions législatives et jurisprudentielles touchant aux rapports locatifs, tant du point de vue du bailleur que du locataire.

1. La réforme du droit de la copropriété

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a introduit un certain nombre de modifications concernant la copropriété. Parmi celles-ci, on peut citer :

  • La possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’autoriser le changement d’usage d’un local commercial en logement sans passer par une assemblée générale (article 49).
  • L’allongement de la durée maximale des contrats de syndic conclus à compter du 1er janvier 2020 (article 51).
  • La création d’un fonds travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de deux lots à usage de logements (article 58).

Ces nouvelles dispositions doivent permettre aux copropriétés d’être mieux gérées et protégées, notamment en cas de travaux importants.

2. Les baux mobilité

Dans le cadre de la loi ELAN, le législateur a également introduit une nouvelle forme de bail, le bail mobilité, destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou étudiante. Ce contrat de location meublée est conclu pour une durée déterminée allant de 1 à 10 mois, sans possibilité de renouvellement. Il présente plusieurs avantages pour le locataire :

  • La souplesse : le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d’un mois.
  • La simplicité : le locataire n’a pas besoin de fournir de garant et ne doit pas payer de dépôt de garantie.

Pour le propriétaire, ce type de contrat permet d’éviter les contraintes et les risques liés à la location classique, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

3. Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie, entré en vigueur le 1er janvier 2019, vise à encourager les investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. Il s’agit d’une extension du dispositif Pinel qui offre des avantages fiscaux aux investisseurs souhaitant rénover des logements anciens situés dans des zones éligibles. Les conditions pour bénéficier du dispositif sont notamment :

  • Acheter un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables au dispositif Pinel.
  • S’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Denormandie permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt variant entre 12 et 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location choisie.

4. Les mesures contre les logements insalubres

La lutte contre l’habitat indigne est également un enjeu majeur pour le législateur. La loi ELAN a renforcé les sanctions et les pouvoirs des autorités compétentes en matière de logement insalubre :

  • Désormais, le propriétaire d’un logement déclaré insalubre par l’autorité compétente ne peut plus percevoir de loyers ni de charges, et ce jusqu’à la levée de l’insalubrité (article 123).
  • En cas de non-respect des prescriptions relatives à l’insalubrité, le propriétaire encourt une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros (article 124).

Ainsi, les bailleurs ont tout intérêt à veiller au respect des normes d’habitabilité et à effectuer les travaux nécessaires pour éviter ces sanctions.

5. Le plafonnement des honoraires d’agence

Depuis la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, les honoraires d’agence sont encadrés et doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire. Le décret du 10 juin 2015 a fixé des plafonds pour les honoraires à la charge du locataire, qui varient selon la localisation du logement et sa surface :

  • 12 euros/m² en zone très tendue (notamment Paris et sa proche banlieue)
  • 10 euros/m² en zone tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants)
  • 8 euros/m² dans les autres zones

Ces plafonds s’appliquent aux frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail. Les honoraires d’état des lieux sont quant à eux plafonnés à 3 euros/m².

Dans un contexte législatif en constante évolution, il est essentiel pour les locataires et propriétaires d’être informés des dernières évolutions afin de faire valoir leurs droits et respecter leurs obligations. La loi ELAN, avec ses dispositions concernant la copropriété, les baux mobilité, le dispositif Denormandie ou encore la lutte contre l’habitat indigne, constitue un tournant majeur dans le droit des rapports locatifs.


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